Zahid Oruc:”Bir mənzilin bir neçə şəxsə satılmasının qarşısının alınması”..

Sosial Tədqiqatlar Mərkəzində keçirilən "Tikinti sektoru subyektləri arasında vahid müqavilə formalarının tətbiqi və bu sahədə mübahisələrin mediasiya vasitəsi ilə həlli" adlı konfrans keçirilib.

Konfransda ilkin olaraq çıxış edən STM İdarə heyətinin sədri Zahid Orucun çıxşı :

Sosial Tədqiqatlar Mərkəzində hər birinizi ürəkdən salamlayırıq. Biz sizinlə sosial, dini, etnik,  iqtisadi və siyasi statusundan, imkanlarından asılı olmayaraq, hər bir vətəndaşın həyatını əhatə edən və ali qanunvericilik aktında-Konstitusiyada əksini tapan mühüm bir məsələyə-mənzillə təminata həsr olunan konfransa-müxtəlif hakimiyyət institutları-parlament, hökumət, 3-cü sektor və ən əsası tikinti şirkətlərinin birgə iştirakı ilə müzakirələrə toplaşmışıq. Belə formatda görüşə təşkilati və ideya dəstəyi verdiklərinə görə Kiçik və Orta Biznesin İnişafı Agentliyinə, Mediasiya Şurası və Azərbaycan Tikinti iştirakçıları Assosiasiyasına təşəkkür edirik.

İlk növbədə, vurğulayaq ki, Korrupsiyaya qarşı mübarizə üzrə 2022─2026-cı il Milli Fəaliyyət Planı”nda “tikilməkdə olan və ya tikilmiş və istismara qəbul edilməmiş çoxmənzilli binalarda mənzillərə dair verilmiş hüquqmüəyyənedici sənədlərin vahid informasiya bazasının yaradılması, bu istiqamətdə daşınmaz əmlakın təminat qeydinin aparılması mexanizmlərinin təkmilləşdirilməsi” vəzifəsi müəyyən olunub. Eyni zamanda, 2022-2024-cü illər ərzində müvafiq dövlət-hökumət qurumları “vahid informasiya bazasının yaradılması, daşınmaz əmlakın təminat qeydinin aparılması mexanizmlərinin təkmilləşdirilməsi üçün təkliflərin toplanılması” işini həyata keçirməlidir. Ümid edirik ki, bu tədbirlərin həyata keçirlməsi tikinti sahəsində mövcud problemlərin aradan qalxmasına kömək edəcəkdir.

Sosial Tədqiqatlar Mərkəzi “Milli Fəaliyyət Planı”nın 4-cü proritet istiqaməti-dövlət xidmətlərinin və idarəetmə mexanizmlərinin təkmilləşdirilməsi sahəsində tədbirlərin monitorinqinə və ictimai rəyin öyrənilməsinə birbaşa məsuliyyət daşıyır, hüquqi və fiziki şəxslərin tikinti ilə bağlı aldıqları xidmətlərin keyfiyyət səviyyəsini, həmçinin hüquqi və fiziki şəxslərin bu xidmətlərdən məmunluq göstəricilərini öyrənməyə çalışır.

Şərqdə Qərbdən fərqli olaraq, həmişə ev, yaşayış məskəni və mənzil kultunun hökm sürdüyü bir kimsəyə sirr deyil. Bildiyiniz kimi, sovetlər Birliynin süqutundan sonra təkcə sosial-iqtisadi tənəzzül deyil, eləcə də mənzillə təminat sahəsində mənfi tendensiyalar yalnız Ulu öndərin hakimiyyətə qayıdışından sonra, 1995-1996-cı illərdə səngiməyə başladı və ölkə üzrə mənzil şəraitinin inkişafında 2000-ci illərdən etibarən yüksələn dinamika müşahidə olundu. Rəqəmlər deyilənləri təsdiqləyir. Belə ki, 2000-ci illərdə istifadəyə verilən yaşayış sahəsi cəmi 487 min m² təşkil etdiyi halda, bu göstərici 2005-ci ildə 1583 min m², 2015-ci ildə 1932 min m², 2020-ci ildə 5224 min m² təşkil edib.

Sovet dövründə istifadəyə verilən yaşayış yerlərində kəndlərin əhəmiyyətli həcminə baxmayaraq, hazırda bu tendensiya əksinə çevrilib və bu sahədə artım daha çox şəhərlərin hesabınadır. 1990-cı ildə istifadəyə verilən yaşayış sahələrinin 45.5%-i şəhərlərdə, 54.5%-i kənd yerində olduğu halda, 2020-ci ildə 90.3%-i şəhər yerində, 9.7%-i kənd ərazilərində olub.

Ölkə üzrə bütün mənzil fondunun ümumi sahəsi son 20 il ərzində 1.6 dəfə artıb. 2003-cü 125 milyon m² təşkil edən bütün mənzil fondu, 2022-ci ildə 200.7 milyon m²-ə bərabər olub. Şəhər ərazi vahidləri üzrə artım 2 dəfə, kənd ərazi vahidləri üzrə 1.5 dəfə artım deməkdir. Əhalinin hər nəfərinə düşən mənzil sahəsindəki dinamikanı nəzərdən keçirdikdə, artım 1.4 dəfə olub.

Son 10 il ərzində orta hesabla əhalinin hər nəfərinə düşən sahə mənzil və ev sahəsi 17.6 m²-dən 20 m²-ə çatıb. İqtisadi rayonlar üzrə bu istiqamətdə ən yüksək artım Abşeron-Xızı, ən az Mil-Muğan iqtisadi rayonları üzrə qeydə alınıb.

Dövlət hesabına əhalinin mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılması və mənzillərin güzəştlə əldə edilməsi sahəsində görülən tədbirlər nəticəsində dövlət hesabına mənzil alan və yaşayış şəraitini yaxşılaşdıran ailələrin sayı 2000-ci 1758 ailə olduğu halda, 2021-ci ildə 3258 ailəyə çatıb.

Mənzil fondunun qazla təminatı son 20 ildə 82.0%-dən 95.8%-ə, su xətti ilə təminatı 60.7%-dən 85.1%-ə, kanalizasiya ilə təminatı 42.1%-dən 81.9%-ə çatdırılıb.

   Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin məlumatlarına görə, daşınmaz əmlak üzərində aparılmış dövlət qeydiyyatının 15.3%-i ilkin qeydiyyat, 84.7%-i isə təkrar qeydiyyat olub. Son 10 il ərzində təkrar qeydiyyat göstəricilərinin sayı 4.5 dəfə artarkən, ilkin qeydiyyat göstəriciləri 2.9 dəfə artıb. 

Əhalinin hər 10.000 nəfərinə düşən mənzillərin sayı MDB ölkələri üzrə xeyli fərqlənir. Ən yüksək göstərici Belarus (49) və Qazaxıstanda (62) olduğu halda Azərbaycanda bu göstərici 2018-ci ildə 16,6 mənzil təşkil edib. Lakin rəqəmlər arasında belə kəskin fərqin səbəblərindən biri də mənzil və yaşayış fondlarının qeydiyyatının başa çatmamasıdır. Daşınmaz əmlakın qetdiyyatı problemi prezident İlham Əliyevin daimi diqqət mərkəzində olub. 2011-ci Bakı şəhər icra hakimiyyətində keçirilən müşavirə və daha sonra qəbul edilən sərəncamlar deyilənlərə sübutdur. Nəticədə daşınmaz əmlakın dövlət reestri haqda yeni qanun qəbul olundu  və qeydiyyat sahəsində vəziyyət xeyli dəyişdi. İqtisadiyyat nazirliyinin məlumatına görə,  həmin qərarlardan sonra 100 minə qədər ev və mənzil hüquqi aktla təmin olundu. Ötən 2022-ci ildə Azərbaycan ərazisində 49 min evin, 94 min mənzilin mülkiyyət hüququ təsdiqlənib. Beləliklə, mətbuatda daim dövr edən bir rəqəm-500 min rəsmiləməyən mülkün yarısı bu yolla müsbət həllini tapdı.

Nəhayət, tikinti obyektləri ilə bağlı Prezidentin bu ilin may ayının 1-dən qüvvəyə minən son sərəncamından sonra ümidvarıq ki, növbəti addım məhz yaşayış sahələri ilə bağlı olacaq.

Tikinti bumu neft gəlirlərinin artması ilə mütənasiblik təşkil edib..Belə ki, 2000-ci ildən ölkəmizin bütün şəhərlərində tikinti sektoru canlanıb və nəhayət,  Azərbaycanın qeyri-neft sektorunda 2022-ci ildə ən böyük-yəni ÜDMƏ-də 6 faizə yaxın olub.

Lakin biz bir sıra digər problemlərə diqqətimizi yönəltməliyik. Məsələn, Sosial Tədqiqatlar  Mərkəzinin keçirdiyi bir rəy sorğusunun nəticələrinə görə, ölkəmizin üç ən böyük şəhərində-Bakı, Sumqayıt və Gəncədə vətəndaşların 58%-i istismar müddəti 30 ildən yuxarı olan binalarda məskunlaşıb. Onların 23%-i son 30 il ərzində tikilən binalarda yaşayır. İştirakçıların 19%-i yaşadığı binanın yaşı barədə məlumatsız olduğunu bildirib ki, onların da əksəriyyəti köhnə binalarda məskunlaşanlardır. Başqa sözlə, istismar müddəti 30 ildən yuxarı olan binalarda məskunlaşanların sayının qeyd olunan göstəricidən daha yüksək olması istisna edilmir.

• Bakı şəhəri üzrə sorğuda iştirak edənlərin 26%-i, Gəncə şəhəri üzrə 18%-i son 30 il ərzində inşa edilmiş binalarda yaşadığını qeyd etdiyi halda, Sumqayıt şəhəri üzrə analoji göstərici cəmi 7% təşkil edib.
• İştirakçıların 44%-i istismar müddəti 30 ildən 60 ilə qədər olan, 13%-i 60 ildən yuxarı olan binalarda məskunlaşıb. Həmçinin 7%-i son 10 il ərzində, 16%-i 10 ildən 30 ilə qədər müddətdə tikilmiş binalarda yaşayır.
• Rəy sorğusunda iştirak edənlərin 9%-i iki-dörd mərtəbəli binalarda, 39%-i beş mərtəbəli binalarda, 1%-i altı-yeddi mərtəbəli binalarda, 31%-i doqquz mərtəbəli binalarda məskunlaşıb. Həmçinin iştirakçıların 9%-i 10-14, 11%-i 15-24 mərtəbəli binalarda yaşayır.

      Ölkəmizdə tikinti sferası qeyri-neft sektorunun ən aparıcı sahəsi olmaqla yanaşı, ən çox məşğulluq, dövriyyə və dövlət büdcəsinə ödəmələr də məhz bu sektorun payına düşür.  Tikinti sektorunun iştirakçıları bu sahədə fəaliyyət göstərən sahibkarlar və yaşayış və ya qeyri-yaşayış sahəsinə ehtiyacı olan şəxslərdir (fiziki (vətəndaşlar, əcnəbilər və vətəndaşlığı olmayan şəxslər) və hüquqi şəxslər).

        Sektorun iştirakçıları arasında olan münasibətlər mülki hüquq münasibətlər müvafiq müqavilələrlə (alqı-satqı, podrat və s) tənzimlənir. Lakin bu sektorun hədsiz böyük olması, iştirakçılarının müxtəlifliyi və daha çox pərakəndə fəaliyyət göstərməsi sektorun iştirakçıları arasındakı münasibətləri tənzimləyən müqavilələrin də müxtəlifliyinə, bir çox hallarda isə natamam, qeyri-müəyyən və mülki qanunvericiliyin tələblərinin pozulması ilə müşaiyət olunur. Uyğun olmayan müqavilələrin tətbiq edilməsi, nəticədə isə tərəflərin aldadılmasına, cinayət hüquqi xarakterli əməllərin baş verməsinə, müxtəlif aspektli mülki mübahisələrin

        Daşınmaz əmlak bazarı iqtisadiyyatın əsas fəaliyyət sahəsi kimi hər il bu sektora qoyulan daxili və xarici sərmayələrin miqdarı artıb. Məsələn, daşınmaz əmlak sahəsində tanınmış ekspertlərdən biri qeyd edir ki, Rusiyadan ölkəmizə ötən il daxil pul transferlərinin məbləğinin beşdə biri, yəni 1,2 milyardı daşınmaz əmlak bazarına yönəldilib.  Mənzil İnşaatı Dövlət Agentliyinin xətti ilə təklif olunan ucuz qiymətli sosial mənzillər, ipoteka kreditləri və s. burada mühüm yer tutur. Hazırda Bakı və Abşeron ərazisində inşa edilən və Qaçqınların və Məcburi Köçkünlərin İşləri üzrə Dövlət Komitəsi tərəfindən vətəndaşlara verilən təqribən 3 mindən artıq mənzil Əmək və Əhalinin Sosial Müdafiəsi Nazirliyi tərəfindən satış üçün bazara çıxarılır. Köhnə mənzil fondu sürətlə azalır. Azərbaycanda 2015-ci ildən sonra orta və ortadan aşağı maliyyə resurslarına sahib olan təbəqə öz vəsaitlərini daha çox daşınmaz əmlakda və xarici valyutada saxlamağa üstünlük verir.
 

Tikinti biznesinin reputasiyasını yüksək tutan və müştərilərinə məmnuniyyət yaradan onlarla milli şirkət mövcuddur. Lakin bu sahədə kriminallaşmaya meyil edən qurumlar və qanunsuz hərəkətlər az deyil.  Son 10 il ərzində 20-dən artıq tikinti şirkətinin rəhbəri cinayət məsuliyyətinə cəlb olunub. Eyni mənzilin bir neçə nəfərə satılmasına görə azadlıqdan məhrum edilən müxtəlif statuslu şəxslər mövcuddur. Cəzalandırma tədbirlərinə əsasən, 2010-cu ildən sonra başlanıb. 2017-ci ilin iyulunun 1-dən Mənzil Tikinti kooperativlərində satış qaydalarını dəyişməsinə dair, yəni ilkin ödənişdən, mərhələli qarşılıqlı öhdəliklərin yerinə yetirilməsinə qədər yeni qaydalar təsdiqlənib. Lakin problem sonadək həllini tapmayıb. Biz Əfv Komissiyasının iclaslarında belə müraciətlərlə tez-tez qarşılaşırıq. Mənzil almaq istəyən vətəndaşı aldanmaqdan sığortalamaq və daşınmaz əmlakın yalnız ona satıldığının hüquqi təminatı olmalıdır. Başqa ölkələrdə yoxlama üçün  reestr-sənədlərin və əmlakın qeydiyyat bazası mövcuddur. Qeyri rəsmi məlumatlara görə, bir mənzilin bir neçə şəxsə satılması cinayətinin qurbanı olan şəxslərin sayı 5250 nəfərdir. Nəzərə alsaq ki, hər vətəndaşın minimum 4 nəfərlik ailə tərkibinə malikdir, onların məruz qaldığı stress və maliyyə itkiləri  hökumətdən bu sahədə təsirli tədbirlər görməyi tələb edir. Onu deyək ki, Azərbaycandan Avropa Məhkəməsinə müraciətlərin  90 faizə qədəri mülkiyyət hüquqları ilə bağlıdır.

2020-ci ildən sonra pandemiya, daha sonra Rusiya-Ukrayna müharibəsi tikinti sektoruna mənfi təsir edib. Son bir ildə mənzillərin əksəriyyəti kreditlə satılır. Bura həm ipoteka krediti, həm də bank daxili kreditlər aiddir. Böyük şirkətlər uzun illərdir ki, kreditlə evlər satırlar. Beləliklə, tikinti şirkətləri ilə hüquqi problemlər yaranan kimi, bank sektoru ilə birgə zəncirvari reaksiya işə düşür və iqtisadiyyatın bir neçə seqmenti o sindroma yoluxur.

Tikinti sektorunun satıcı və ya icraçı funksiyasını yerinə yetirən bütün subyektləri tərəfindən mülki hüquq münasibətlərinin rəsmiləşdirilməsi zamanı vahid müqavilə formasından istifadə edilməsi bu sektorun inkişafına, eləcə də dövlət qurumlarının və məhkəmələrin fəaliyyətinə aşağıdakı müsbət töhfəsini verəcəkdir:

• Vahid müqavilə forması tətbiq ediləcəyi halda bu müqavilələrin notarial qaydada təsdiq edilməsi imkanı mövcud olacaq. Bu isə bir sahənin bir neçə şəxsə satılması kimi illərdir mövcud olan problemi aradan qaldıracaq;
• Alıcı qismində çıxış edən şəxslərin (fiziki (vətəndaşlar, əcnəbilər və vətəndaşlığı olmayan şəxslər) və hüquqi şəxslər) aldadılması halları aradan qalxacaq;
• Keyfiyyətli xidmət göstərmək əvəzinə alıcıları aldatmaq məqsədləri olan tikinti sektorunun subyektləri tərəfindən vahid müqavilə formasının tətbiq edilməməsi cəmiyyətdə inamsızlıq yaratmaqla onların sıradan çıxmasına və etibarlı şirkətlərin fəaliyyətinə müsbət təsir göstərəcək;
• Vahid müqavilə formasının tətbiqi nəticəsində alıcı qismində çıxış edən şəxslər tərəfindən aldadıqları barədə dövlət qurumlarına edilən şikayətlərin sayı kəskin azalacaq;
• Vahid müqavilə formasının tətbiqindən sonra bu tip müqavilələr üzrə vahid məhkəmə təcrübəsi formalaşacaq, işlərə baxıl müddəti qısalacaq və eyni xarakterli işlər üzrə müxtəlif qərarların qəbul edilməsi problemi aradan qalxacaq;
• Vahid müqavilə formasının tətbiqi nəticəsində mübahisələrə məhkəmədən öncə mediasiya prosesində baxılması imkanı yaranmış olacaq;
• Vahid müqavilə formasının tətbiqi nəticəsində gələcəkdə həmin sahələrə dair mülkiyyət hüququnu təsdiq edən çıxarışın alınması prosesi sadələşmiş olacaq.

Onu da qeyd etmək istərdik ki, vahid müqavilə formasının tətbiq edilməsi məsələsi hazırda təcrübədə mövcuddur və bu aşağıdakı sferalarda tətbiq edilməkdədir:

• Əmək münasibətləri sahəsində əmək müqaviləsinin nümunəvi forması;
• Kredit münasibətləri sahəsində-Azərbaycan Banklar Assosiasiyası tərəfindən hazırlanan vahid müqavilə forması Banklar tərəfindən tətbiq edilir;
• Siğorta münasibətləri sahəsində və s.

 

 

Hörmətli dostlar, yekunda xüsusi vurğulayaq ki, Vətən müharibəsində qələbədən sonra prezident İlham Əliyevin rəhbərliyi ilə azad torpaqlara bir milyona qədər insanın Böyük qayıdışı üçün həyata keçirilən misilsiz hərəkat, məhz yeni şəhər və qəsəbələrin, milyonlarla kvadrta metr yeni ev və mənzillərin tikintisi onu deməyə əsas verir ki, söhbət iqtisadi, sosial deyil, hər bir insanın təhlükəsizliyinin və cəmiyyətdə əmin-amanlığın qarantiyası olan ümumilli bir məsələnin həlli faktiki olaraq, yeni Vətən, yeni dövlət və yeni millət quruculuğunun tərkib hissəsidir. Yüz minlərlə keçmiş məcburi köçkünün daimi və qanuni evlərə dönüşü tarixdə müqayisəsi olmayan böyük milli hadisədir. Ona görə də nəhayət, ölkəmizin hər bir yerində, istənilən bölgəsində hüquqi və qanuni münasibətlərin bərqarar olunması milli düşüncədə özünə dərin kök salan “eviniz, ocağınız mübarək olsun” duyğusunun həqiqətən hər bir vətəndaşımıızn rahatlıq və qürur mənbəyinə çevriləcəyinə inanır, tədbirin işinə uğurlar arzulayırıq.