В ЦСИ состоялась конференция по вопросам жилищной инфраструктуры Баку

19 мая 2025 года в Центре социальных исследований прошла научно-практическая конференция, посвящённая современным вызовам и новым ожиданиям в развитии жилищного фонда города Баку.

Мероприятие объединило представителей различных государственных структур, регулирующих органов, экспертных кругов и академического сообщества. Основная цель конференции заключалась в укреплении институционального диалога по текущему состоянию и перспективам развития жилого фонда столицы. В ходе мероприятия выступающие поделились мнениями по таким важным темам, как урбанизация, срок эксплуатации зданий и новые тенденции на рынке недвижимости. Особое внимание было уделено вопросам энергоэффективности, устойчивости существующей инфраструктуры и совершенствованию нормативно-правового регулирования. В рамках конференции также широко обсуждались современные подходы к градостроительству и внедрение актуальных моделей городского планирования. Участники представили ряд концептуальных предложений и альтернативных подходов, направленных на модернизацию жилищного фонда. Одними из ключевых тем обсуждения стали форматы сотрудничества, правовые механизмы и роль участников рынка в дальнейшем развитии городской жилищной среды.

Эксперты подчеркнули важность достижения оптимального баланса между государственным и частным секторами при обновлении и реконструкции жилищного фонда. Проведённые в рамках конференции всесторонние анализы подтвердили необходимость комплексного подхода к развитию столичного жилищного сектора.
Председатель Правления ЦСИ, депутат Милли Меджлиса Захид Орудж, выступая на мероприятии, отметил, что в «Национальном плане действий на 2022–2026 годы» предусмотрено выполнение ключевых задач в сфере строительства. «К 2040 году, — подчеркнул он, — общая площадь жилого фонда Баку увеличится на 64 % по сравнению с 2020 годом, достигнув 78 миллионов квадратных метров против прежних 47 миллионов. К 2027 году этот показатель вырастет на 39 %, составив 66 миллионов квадратных метров». В то же время, по словам Председателя, остаётся нерешённой проблема доступа к открытым данным: до сих пор нет точной информации о том, какая доля ветхого имущества относится непосредственно к жилому фонду, а какая — к другим категориям недвижимости.

По мнению экспертов, стремительный рост жилищного фонда способствует увеличению плотности заселения. Экономические условия на местах стимулируют инвестиции в недвижимость и активное строительство жилья. Так, в крупных городах с высоким спросом на аренду жители направляют свободные финансовые средства именно в жилищный сектор.

Однако приток населения в Баку усиливает нагрузку на рынок жилья, создавая серьёзное давление. Одной из причин дисбаланса между регионами в развитии жилищного фонда как раз и является эта внутренняя миграция. Если в период с 2009 по 2020 год в Абшеронском районе общая площадь жилищного фонда выросла на 140 %, то в целом по стране рост составил лишь около 24 %, а в ряде регионов — в пределах 20%. Разница между регионами по количеству жилья на 1000 человек также весьма заметна — в некоторых случаях превышает четырёхкратный уровень.

В период с 2018 по 2023 год общее количество квартир в стране увеличилось на 122 тысячи единиц, что составляет рост на 11 %. При этом 73 тысячи новых квартир — или около 60 % — пришлись на Баку, Сумгаит и Абшеронский регион.

Рынок недвижимости в нашей стране отличается высокой динамикой, отражая устойчивый экономический рост и постоянно растущий спрос на жильё. Именно крупнейшие строительные компании, определяющие стандарты застройки, формируют современный облик городов, обеспечивают комфорт для населения и отвечают на экономические и социальные запросы. Для составления рейтинга ТОП-10 строительных компаний Азербайджана можно проанализировать возведённые за последние годы жилые и коммерческие объекты, их географическое распределение, инвестиционную привлекательность, а также качество и репутацию застройщиков. Это позволяет объективно оценить вес каждой компании на рынке. В стране действует множество национальных строительных компаний, которые дорожат своей репутацией и стремятся обеспечить высокую удовлетворённость клиентов. Однако не обходится и без негативных примеров: в сфере строительства остаются игроки, чьи незаконные действия наносят ущерб законным интересам граждан. Показательно, что за последние десять лет к уголовной ответственности были привлечены руководители более двадцати строительных компаний — это подтверждает наличие серьёзных проблем в отрасли.

Рейтинги играют важную роль для выхода на международный рынок. Не секрет, что немало отечественных строительных компаний уже инвестируют в сектор недвижимости за пределами страны — в государствах постсоветского пространства, в соседних регионах, а также в братской Турции.

Однако в самой стране существуют правовые и процедурные пробелы, тормозящие развитие. Так, отсутствие чёткого срока для достижения соглашения с жителями в обновляемых зонах, согласно Градостроительному и Строительному кодексу, приводит к существенным финансовым потерям. Строительные компании, вкладывающиеся в аренду временного жилья, транспорт, проектирование, планировку и мобилизацию рабочей силы, нередко сталкиваются с невозможностью договориться с небольшим числом собственников. Это затягивает процесс на месяцы, а иногда и на годы. В результате возникают обоснованные претензии со стороны тех граждан, которые уже достигли договорённости и ожидают начала работ. Процесс начинает развиваться по принципу домино — в негативном ключе. Если бы рамки переговоров были ограничены разумным сроком, обновление жилого фонда столицы вызывало бы не волнения и недовольство, а взаимное удовлетворение. Кроме того, неопределённость сроков в достижении соглашений становится ещё и барьером для привлечения зарубежных инвестиций.      

Есть надежда, что правительство, законодательные органы, бизнес-структуры, гражданское общество, а также профильные организации смогут выстроить устойчивый диалог и найти эффективные пути решения существующих проблем. Безусловно, регулирование и контроль в строительной сфере имеют первостепенное значение, ведь речь идёт о безопасности граждан — это конституционная обязанность государства. Однако с учётом того, что надзор за строительной деятельностью осуществляют 14 различных структур, становится очевидным: сама система нуждается в переосмыслении. Взаимопонимание и постоянный диалог между государством и бизнесом в таких условиях становятся особенно актуальными. Идея о необходимости централизованного управления строительной политикой — через единый орган — уже не раз поднималась на различных профессиональных и общественных платформах.

Не следует забывать, что масштабное строительство в Карабахе и Восточном Зангезуре играет ключевую роль в развитии строительной отрасли по всей стране. Реализация грандиозных проектов на освобождённых территориях, включая строительство дорог, энергетической и коммунальной инфраструктуры, аэропортов, жилых и административных зданий на сумму более 19 миллиардов манатов из государственного бюджета — всё это свидетельствует о масштабах нового этапа национального строительства, который можно назвать Возрождением Отечества.

Одним из важных партнёров прошедшего мероприятия стало Агентство по развитию малого и среднего бизнеса Азербайджанской Республики (KOBIA). Поддерживая активное участие предпринимателей в процессе обновления городской инфраструктуры, агентство занимает стратегически важное место в этом процессе. Участие KOBIA в подобных инициативах способствует формированию синергии между устойчивым городским развитием и предпринимательской активностью.

Выступавшие на конференции эксперты затронули также состояние старого жилого фонда, современные подходы к его эксплуатации, а также применение различных моделей ремонта и реконструкции. Особое внимание участники уделили необходимости обновления механизмов оценки недвижимости в условиях меняющегося жилищного рынка. В этом контексте активное участие Палаты оценщиков Азербайджана и представленные ею рекомендации вызвали большой интерес. Конференция стала благоприятной платформой для глубокой интеграции и обмена знаниями между специалистами из разных секторов. Было принято решение обобщить озвученные предложения с тем, чтобы использовать их при разработке будущих концепций. В рамках мероприятия особый акцент был сделан на статистических и аналитических данных, касающихся обновления жилищного фонда столицы. Оценка тенденций развития, их приоритезация и формирование долгосрочного урбанистического подхода стали одними из ключевых результатов конференции. Прозвучавшие выступления вновь подчеркнули значимость городского хозяйства в реализации национальных экономических стратегий. По итогам мероприятия было предложено согласовать общие подходы и приступить к подготовке соответствующих политических рекомендаций для следующего этапа. Научно обоснованные доклады и статистические отчёты, представленные на конференции, заложили основу для формирования контуров будущего градостроительного планирования. Участники высоко оценили стратегическое видение, направленное на гармоничное развитие социальных, экономических и технических параметров столицы.

Результаты конференции могут сыграть важную роль не только в научно-интеллектуальной плоскости, но и в обосновании практических решений. Все прозвучавшие на мероприятии рекомендации и подходы будут систематизированы для последующего рассмотрения соответствующими структурами. 
Регулярное проведение подобных форумов в будущем станет важным вкладом в углубление национальных стратегий развития.