Mənzil bazarının sosial-iqtisadi tərəfləri

Nə üçün mənzil bazarı?

2021-ci il dünya iqtisadiyyatında son dörd onillikdə müşahidə olunan ən sürətli iqtisadi bərpa ilə yadda qaldı. Nəticədə, inflyasiya 1970-ci illərdən bəri ən yüksək həddə çatdı, bazarlar qiymət artımını cilovlamaq üçün dərəcələrin artırılmasına ehtiyac duyaraq tam məşğulluğa nail olmaq və onu saxlamaq məqsədi ilə iqtisadiyyatı stimullaşdırmağa davam etmək arasında qütbləşdi. Baş verən proseslər fonunda vurğulanması olduqca vacib olan məsələlərdən biri də daşınmaz əmlak əsaslarının da gözləniləndən daha da sürətlənməsi oldu ki, bir çox mənzil və sənaye bazarlarında ümumi kirayə haqları rekord həddə çatdı. Bu isə post-pandemiya dönəmi bərpa qayğılarını bir qədər də artırmış oldu. Bu gün ABŞ, Çin, Kanada, Yeni Zenlandiya kimi ölkələr dünyanı çox ciddi mənzil böhranı təhlükəsi ilə üz-üzə qoyur. Son iki ildə dünya iqtisadiyyatının 50%-ni təşkil edən 38 OECD ölkəsində mənzil qiymətləri 16% artmışdır ki, bu da 50 ilin ən sürətli tempidir.

Mənzil, onun təyinatı və mənzil bazarı.

Qida, geyim, sığınacaq: bunlar ənənəvi olaraq bəşəriyyətin əsas ehtiyacları hesab edilir. Fərdin yaşam şərtlərinin vacib parametrlərindən biri də demək olar hər kəsin arzusunda olduğu mənzil, layiqli mənzil təminatıdır. Ancaq təcrübə sübut edir ki, hər kəsin işlə təmin oluna bilmədiyi kimi heç də hər kəsin (havayı) mənzillə təmin olunması kimi bir teoriya yoxdur. Bu cəhətdən də öz təbiətindən irəli gələrək kapitalist sistemdə bu məsələ çox dərin məna kəsb edir. Çünki əmək bazarında olduğu kimi mənzil bazarında da normal rəqabət şərtləri təmin edildiyi təqdirdə yalnız layiq olan qazanmış olur. Mənzil təminatı isə təkcə sosial miqyası ilə məhdudlaşmır. Nəzəri cəhətdən mənzil alışı ilə bağlı xərclər təkcə istehlak deyil, investisiya xərclərinə də daxildir. Məhz şəxsin gələcəkdə mənzillə təminatını nəzərə alıb iqtisad elmi mənzil alanı istehlakçı deyil, həm də investor kimi də dəyərləndirir. Mənzilin maliyyələşdirilməsi kimi tanınan bu fenomen, mənzilə sosial sərvətdən çox əmtəə və investisiya vasitəsi kimi baxıldığına görə baş vermişdir. Bunu texniki tərəfdən də görmək mümkündür. Rəsmi statistikada investisiyaların təsnifatına baxdıqda görərik ki, mənzil xərcləmələri əlavə bənd kimi təsnifləşdirilir. Həmçinin, bank kreditləri strukturunda da istehlak və biznes kreditlərindən sonra ipoteka kreditlərini ayrıca görmək mümkündür. Elə bu səbəbdən də əminliklə deyə bilərik ki, hazırda bütün dünyada mənzil və daşınmaz əmlak bazarları qlobal kapital və maliyyə bazarlarına inteqrasiya olunub. Təsadüfi deyil ki, dünyanın ən əhəmiyyətli sərvət anbarı hesab edilən daşınmaz əmlak sektorunun dəyəri bu gün qlobal ÜDM-dən demək olar ki, dörd dəfə çoxdur.

Mənzil bazarının əhəmiyyətinə dair beynəlxalq-tarixi təcrübələr.

• Sovet təcrübəsi.

Tarixdə mənzil siyasətilə bağlı bir sıra üstündən sükutla keçilməyəcək təcrübələr vardır. Məsələn, sosial və ya ictimai mənzillər əksər Avropa ölkələrində mənzil təminatının mühim tərkib hissəsi hesab edilir. Lakin heç bir yerdə sosial mənzil anlayışı əvvəllər sosialist rejimlərinin hökm sürdüyü ölkələrdə, xüsusən də Sovet İttifaqında olduğu qədər qəbul edilməyib. Dövlət resurslarının bürokratik rüşvət, yəni dövlətdən asılı salma üsuluna əsaslanan bu mexanizm bolşevik inqilabından sonra Sovet İttifaqının hər yerində əksər mənzillərin müsadirə edilməsi, milliləşdirilməsi və yenidən bölüşdürülməsi ilə yaradılmışdı. İlk baxışdan iddia oluna bilər ki, mənzillə bağlı nəzəriyyələrin inkişafı bu böyük, lakin nəticəsiz nümunədən çox şey öyrənməlidir. Ancaq, məsələ heç də göründüyü qədər sadə deyil. Sovet mənzil böhranı çoxsaylı üst-üstə düşən və bir-birini tamamlayan izahlarla doludur. Bunlara zəif başlanğıc, İkinci Dünya Müharibəsi nəticəsində tədarükün azalması, Stalinin iqtisadi cəhətdən səmərəsiz möhtəşəm memarlığa üstünlük verməsi (“Stalin Barokkosu”), mərkəzi planlaşdırma altında ağır sənayeyə ümumi vurğu və 4 mərhələdən ibarət şəhərsizləşmə tezisini misal göstərə bilərik. Bundan əlavə, mühim fərq "yaşayış sahəsi" və "ümumi istifadə edilə bilən sahə" arasında idi. Belə ki, üstünlüyün yalnız xüsusi yaşayış bölməsində olan otaqlara verilməsi, beləliklə, mətbəx, vanna otağı və dəhlizlər kimi köməkçi məkanları istisna edirdi.

• 2008-ci il böhranı.

2001-ci il tənəzzülü bitdikdən sonra ABŞ-da sapbraym (pis kredit tarixçəsi olan borc alanlara verilən yeni sinif mənzil ipotekası) ipoteka bazarı fəaliyyətə başladı. Az qala hər kəsi mənzillə təmin edəcək bu sistem 2007-ci ilədək 1 trilyon dollara yüksəldi. Beləliklə, evlərə təlabatın artması qiymətlərdə bumun yaranmasına gətirib çıxararaq “köpüyün” formalaşması ilə nəticələndi. Bu dövrdə FED-in apardığı “ucuz pul siyasəti” ilə aşağı xərcli maliyyələşmədən maksimum faydalanan (iki-üç dəfə kredit götürən) kreditorlar beləcə bankları depozitlə təmin edə bilmədilər. Bir tərəfdən də andderraytinq, agentlik kimi subyektlərin əhəmiyyətini azaldan bu mexanizm mənzil xərcinin kirayə xərcinə nisbətinin azalması ilə tam bir fiaskoya uğradı – 2006-cı ildən başlayaraq mənzillərin ucuzlaşması açarların brokerlərə qaytarılması ilə nəticələndi – maliyyə sistemi çökdü. JP Morgana sığınan Bear Steansdan, Bank of Amerikaya satılan Merril Lynch’dən əlavə AİG, Fannie Mae və Freddie Mae kimi maliyyə qurumları Xəzinədarlıq və FED tərəfindən dəstəklənməyə başladı. Lakin tarixi iflas olan Lehman Brothers xilas edilə bilmədi. Ümumi iqtisadiyyatı xilas etmək üçünsə likvidləşməni artıran FED bu şirkətlərin əldə qalan qiymətli kağızlarını almağa başladı. Məhz təsadüfi deyil ki, FED böhran zamanı kreditləşmə məqsədilə apardığı aktiv alışı proqramında ipoteka (mortgage) təyinatlı istiqrazlara da yer vermiş oldu. Bu fakt isə, böhrandan 10 il keçməsinə baxmayaraq hələ də ABŞ iqtisadiyyatında mənzil probleminin izlərinin qaldığını göstərir. Çünki böhran "Covid 19"-la əlaqəli olsa da, FED il yarım ərzində ipoteka qiymətli kağızları ilə maliyyələşmə həyata keçirirdi.

• Yapon nümunəsi.

Sovet sosializmi və ABŞ-ın timsalında iki fərqli qütbün uğursuz mənzil strategiyasının ardınca bir qədər qəribə səslənsə də, bu günki dünyamızda da evsizlərin 0% təşkil etdiyi kapitalist ölkə mövcuddur – Yaponiya. Ölkədə evsizlərlə bağlı ciddi problem İkinci Dünya Müharibəsindən sonra ev qiymətlərinin aşağı düşməsi, tikinti sektorunun çökməsi, kütləvi işdən çıxarılmaların ortaya çıxması ilə 1990-cı ildə daşınmaz əmlak köpüyü çöküşünə gedib çıxır. Evsiz insanlar müxtəlif aspektlərdən irəli gələrək bir neçə növ üzrə təsnifləşdirilir – bəziləri üçün evsiz insanlar sadəcə olaraq küçədə yaşayan, digərləri üçün isə sığınacaq və qayğı mərkəzlərində məskunlaşan şəxsləri əhatə edir. Bəzi hallarda isə hətta evsizlərə müvəqqəti olaraq qohum və ya ailələri ilə yaşanlar da aid edilir. Evsizlik həm də narkomaniya, psixi sağlamlıq, mənzil seçimi və hökumət qərarları kimi digər şərtlərdən də təsirlənir ki, məhz bu yerdə Yaponiyanın ciddi narkotik qanunları və psixi sağlamlıq sistemləri evsiz əhalinin az olmasına kömək edir.

Bununla da, xüsusən demoqrafik problemlərdən qaynaqlanan Yaponiyada mənzilə tələb azlığı və yaşayış üçün mülk qiymətlərinin azalması uzun illər boyu iqtisadiyyatın ilişib qaldığı deflyasiya (və ya çox zəif inflyasiya) spiralına ciddi töhfə vermişdir. Beləliklə, 2008-ci ildən gündəmə gələn “kəmiyyət yumuşaldılması” (quantitative easing) adlanan, aşağı faiz dərəcələrini stimullaşdırmaq üçün dövlət istiqrazlarının və ya aktivlərinin alınması yolu ilə pul bazasını artırmaq cəhdlərini qərbdəki həmkarlarından fərqli olaraq, yuxarı meyilli inflyasiya hədəfləyən Yaponiya Mərkəzi bankı bu gün də davam etdirməkdədir.

Yerli mənzil sektorumuz.

Son onilliyin əsas iqtisadi hekayəsinin dünya miqyasında ev qiymətlərinin artması və çökməsi olmasına baxmayaraq, demək olar ki indiyə qədər mənzil sektoru bu nöqteyi-nəzərdən yerli makroiqtisadçılar tərəfindən lazımi qədər araşdırılmayıb, iqtisadçılar bu kritik fenomenin yalnız vətəndaşların rifahına və hökumətdən tələblərinə necə təsir etdiyi barədə məhdud şey söyləməklə kifayətləniblər. Həmçinin, akademik araşdırmalar və dərslik səviyyəsində də sektora dair olduqca az yanaşmalara rast gəlinməkdədir.

Cari vəziyyətdə isə əhali artımı və tikinti üçün mövcud olan torpaqların məhdud istifadəsi mənzil qiymətlərini güclü şəkildə tətikləyir. Dövlət Statistika Komitəsinin rəsmi göstəricilərinəə əsasən, 2022-ci ilin II rübü 2021-ci ilin II rübünə nisbətən mənzil bazarında qiymətlər 5% artmış, mənzil sahəsinin saxlanması və təmiri üçün lazım olan materiallar üzrə qiymət indeksi 111.7 təşkil etmiş, respublika üzrə orta kirayə haqqı ötən ilin iyulunda 107.3 AZN idisə, cari ilin iyul ayında 123.9 AZN-ə bərabər olmuşdur.

Qiymət-gəlir nisbətindəki artımlar, ev təsərrüfatları borcları ilə bağlı maliyyə risklərinin artmasına, daşınmaz əmlakın yüksək qiymətləndirilməsinə səbəb olur. Mövcud vəziyyətdə aztəminatlı ev təsərrüfatları üçün mənzilin əlçatanlığı da pisləşir. Mənzil bazarını daha səmərəli və inklüziv etmək isə siyasətl qarışığı, mənzil sahibliyində neytrallığın artırılması və daha yaxşı hədəflənmiş maliyyə dəstəyi tələb edir.

Yekun.

Tarixi təcrübələr sübut edir ki, həqiqətən pul və real bazarlar arasında hibrid rolunu oynayan mənzil bazarı tarix boyu həm maliyyə sabitliyi, həm də real iqtisadiyyata zərər vurmağa olduqca həssas olmuşdur. Təsadüfi deyil ki, Beynəlxalq Valyuta Fondu tərəfindən aparılan araşdırmalara görə, son  on illikdə baş vermiş 50-yə yaxın sistemli bank böhranının yarıdan çoxu məhz mənzil bazarından qaynaqlanmışdır. Səbəb isə təbii ki ipoteka bazarlarının pul siyasəti ötürücülüyündə vacib rol oynamasından irəli gəlir. Adekvat mənzil sektoru həm də iqtisadiyyat daxilində işçi qüvvəsinin hərəkətliliyini asanlaşdıra və iqtisadiyyatların mənfi şoklara uyğunlaşmasına kömək edə bilər. Bir sözlə, yaxşı işləyən mənzil sektoru iqtisadiyyatın ümumi sağlamlığı üçün əvəzedilməz faktordur.